주택시장에 있어서 각 연령층의 특성에 따라 주택시장 안에서 미치는 수요역량은 다르다. 20대의 경우는 아직 대학생, 혹은 취업준비 중 이거나 사회초년생으로 대부분 아직 부모와 함께 거주하고 있다. 설령 부모와 다른 곳에 거주한다해도 학업을 위한, 혹은 결혼하여 정착하기 전의 자취, 하숙 등의 임시로 거주하는 곳으로서 자가가 아닌 차가가 대부분이다(차가비율 84.2%). 그러므로 20대는 아직 주택시장의 주요 수요는 크지 않으며 특히 매매시장에서 수요가 적은 계층이다.
그리고 60대 중반 이상의 연령층은 대부분 직장에서 은퇴를 했고 자녀들을 출가시킨 노인계층으로 추가적인 주택수요를 더 이상 기대 할 수 없는 계층이라고 할 수 있다. 그리고 대부분 자가를 보유하고 있다(자가비율 74% 이상). 결국 20대와 60대 중반 이상 연령층은 주택시장에서 주요 수요계층이 아닌 것이다.
결국 주택의 주요수요계층은 30대, 40대, 50~60대 중반 연령층 이라고 할 수 있다. 그리고 연령에 따라 주택수요특성은 차이가 난다. 먼저 30대 연령층부터 알아보자.
30대는 일반적인 결혼적령기로 직장, 또는 결혼에 의한 분가수요가 많은 계층이다. 그리고 출산과 자녀양육으로 기존의 주택보다 방수가 많은 좀 더 넓은 주택으로 이동하려는 성향이 짙다. 다만 자가주택보다는 차가주택에 대한 비율이 높다(자가:36.8%, 차가:59.4%). 현실적으로 30대에 내집 마련은 조금 무리가 있기 때문이다. 왜냐하면 대부분이 20대 후반부터 직업을 가지고 주택구입자금을 마련한다 해도 짧은 저축기간으로 인해 저축액에는 한계가 있다. 또한 부모세대의 자산이전이 있다하더라도 제한적일 수밖에 없는 상황이다.
40대는 자가비율이 차가비율보다 높아지는 연령층 이다. 본격적으로 주택을 구입하기 시작하는 연령층으로서 주택매매시장에서의 왕성하게 활동하는는 계층이다. 또한 가구주 중 40대가 차지하는 비율이(25.7%) 가장 높아 이들의 행보에 따라 주택시장 상황에 많은 영향을 줄 수 있다.
50~60대 중반 연령층은 기존의 넓은 주택을 처분하고 좀 더 작은 평형대로 이동하려 할 것이다. 왜냐하면 이들은 직장에서 은퇴를 하게 되는 연령층으로 큰 평형대에서 작은 평형대로 이동하면서 발생한 차익으로 은퇴에 의한 경제적 문제를 해결하려 할 것이기 때문이다. 또한 자녀들이 결혼에 의한 분가를 시작해 더 이상 큰 평형대가 필요 없어지고, 자녀 결혼자금 마련에도 도움이 되기 위해 많은 수가 작은 평형대로의 이동하려 할 것이다. 한편에서는 이러한 현상, 즉 큰 평형대 집을 매물로 내놓고, 작은 평형대로 이동하려 하기 때문에 대형평형대의 가격은 떨어지고, 소형평형대의 가격은 더울 오를 것이라는 우려의 목소리를 내기도 한다.
이렇듯 각 연령층의 라이프스타일에 따라 주택수요특성이 다르고, 이에 따라 주택시장 안에서 미치는 영향력도 다르다.
30대, 차가주택시장에 머물러....
부동산114와 한국갤럽이 조사한 「2012년 부동산 시장 전망 설문조사」에 따르면 ‘올해 주택구입의사가 있다’라고 응답한 30대의 비율이 13.0%에 그쳤다고 한다. 주택구입 의사가 있다는 비율이 2010년에는 40.6%, 2011년에는 21.9%로 감소하다 2012년에는 결국 13.0%까지 감소한 것이다. 30대 응답자의 87.0%가 주택구입 의사가 없다는 것이다. 이는 40대(2010년 43.2%→2012년 21.9%)나 50대(2010년 30.3%→2012년 17.8%)보다 감소세가 훨씬 가파른 것이다.
많은 수의 30대가구주의 주택구입의사가 없다 함은 자가주택이 아닌 차가주택에 머물러 있으려 한다는 것이며, 이제 30대 연령층도 20대처럼 차가주택시장의 주요 수요층이 되어간다는 것을 말해준다. 이러한 30대 연령층의 변화는 주택시장에 어떠한 영향을 주게 될까?
앞서 언급 하였듯 30대 연령층은 주택구입의사가 13.0%로 크게 줄어들었다. 결국 매매수요가 줄어든 것이고, 그만큼 30대 연령층이 가장 선호하는 60~85㎡의 매입도 줄어들게 될 것이다. 하지만 30대 수요가 줄어들었다고 해도 60~85㎡의 매매가격은 떨어지지 않을 것이다. 왜냐하면 60~85㎡는 모든 연령층에서 수요가 가장 높은 면적이기 때문에 30대의 구매수요가 줄어든다고 해도 다른 연령층에서 꾸준히 소비할 것이고 이에 따라 총 매매수요는 크게 줄어들지 않을 것이기 때문이다.
매매가격과는 달리 차가주택가격에는 큰 영향을 줄 것으로 예상된다. 올해 주택구입의사가 없는 30대가 차가주택에 머물러 있거나 차가주택시장으로 유입이 되면 그 만큼 차가수요가 늘어나게 되고, 특히나 30대 연령층에 가장 인기가 좋은 60~85㎡에 수요가 늘어나게 될 것이다. 결국 차가주택가격은 늘어난 수요만큼 가격이 상승하게 될 것이고 특히 수요가 몰릴 것으로 예상되는 60~85㎡의 가격이 상대적으로 크게 상승하게 될 것이다. 이렇게 주택차가가시장이 확대될 조짐은 올해 상반기 전세난이 다시 도래할 것이라는 우려 속에 반가운 소식은 아닐 것이다.
<표 1> 연령별 이사희망 주택 면적
30대의 주택은 주거수단...
내집 마련이 꿈이었던 기성세대와는 달리 30대 이하부터는 주택구입에 흥미를 잃고 있다. 이러한 현상이 나타나게 된 이유는 여러 가지겠지만 그 중 가장 큰 원인으로 폭등한 주택가격을 들 수 있다. 2000년대 주택가격이 폭등하면서 30대 직장인의 구매력으로 도저히 감당 할 수가 없게 되었다. 또한 저축과 절약으로 어렵게 주택을 장만한다 해도 2010년 이후 지속되고 있는 부동산시장 침체에 가격상승을 기대 할 수도 없게 되었다. 이렇듯 현실적으로 내집 마련이 어렵게 되자 30대는 자의반 타의반 주택구입을 점차 포기하게 되는 것이다.
이로 인해 ‘주택은 주거수단이다’라는 관념이 ‘주택은 부동산 자산이다’라는 관념보다 강화되고 일반화되고 있다. 이러한 관념은 이제 주택시장의 주요 수요층으로 진입하게 된 30대 부터 가시화 되었고, 20대부터 인식변화가 일어나고 있다. 이에 따라 주택구입의사의 감소, 차가주택시장의 과열로 이어지게 될 것이다. 차가주택시장의 과열은 우선 전세시장으로 시작을 할 것이고, 점차 월세시장까지 번지게 될 것이다.
신규 주택구매층의 구매수요 감소로 인해 임차수요가 늘어나게 될 것이고 이에 따라 주택시장에는 임차시장의 확대라는 구조적 변화가 일어나게 될 것이다. 그리고 이렇게 늘어나게 된 임차수요에 전세난이 지속될 가능성이 높으므로 이에 대한 대응책을 마련해야 한다. 단순한 임차시장의 가격규제보다는 늘어난 임차수요를 감당 할 수 있는 양적공급이 이루어 져야 한다. 다만 정부의 양적 공급만으로는 한계가 있으므로 민간공급 또한 활발히 일어날 수 있도록 규제를 완화하는 방안 역시 검토 되어야 한다.
주택은 더 이상 투자대상이 아닌 주거수단으로 인식되어 가고 있다. 이에 맞추어 주택시장은 임차인들의 욕구에 반응해야 한다.
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