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작성자 부자뱅크 등록일 2013.05.24 (03:39:11)
제목 반등이 가능한 2013년[한상분 부동산 투자고수]
2013년 아파트 시장은 미약하나마 반등할 가능성이 커 보인다. 하지만 반등 체감 온도는 지역에 따라 다소 다를 것으로 예상된다. 낙폭이 깊었던 서울 및 수도권은 일부 지역에 반등이 올 가능성이 높은데 비해 지난 3~4년간 꾸준히 오른 지방 일부 지역은 조정이 계속될 가능성이 높다.
 
 
-전세가가 매매가를 밀어 올릴까-
 
매매가 하락, 전세가 상승으로 서울 노른자위 지역도 매매가 대비 전세가 비율이 70%를 넘는 곳이 상당수 출현하고 있다. 이들 지역의 매매가와 전세가의 가격 차는 30평형 기준으로 1억 원 ~ 2억 원으로 좁혀졌다.
 
최근 인터넷 부동산 업체가 발표한 전국 전세가 총액은 지난해 말 720조 6천3백억 원으로 금융위기가 불거진 2008년 하반기 472조 원에 비해 248조 원이 늘어났다. 지난 4년 사이 56% 남짓 늘어난 셈이다.
 
같은 기간 금융당국이 발표한 가계부채는 2008년 718조 원에서 2012년 937조 원으로 219조 원 증가했다. 이 가운데 전세자금 대출 잔액은 2012년 5월 기준으로 22조 원에 달했다.
 
전세금 증가액이 가계대출 증가액을 증가비율뿐 아니라 절대 액수에서도 앞지르고 있다.
 
전체 가계대출 증가액 가운데 전세금 대출이 차지하는 비중이 10%에도 못 미친다는 것은 상당수 전세입자들이 집을 구매하지 않고 전세금을 올려주고 있다고 봐야 한다. 부동산 매매 시장에 돈이 돌지 않고 있을 뿐 시중에 돈이 없지는 않다는 방증이다.
 
일부에서는 통계에 잡히지 않았을 뿐 가계대출에서 전세자금용 대출이 상당하다고 반론을 제기할 수도 있다. 그러나 지난 4년간 대다수 가계 사정이 점점 어려워졌고 지방 부동산이 활황이었던 점을 감안하면 가계대출의 상당액은 생활자금, 창업자금이나 지방 부동산 시장으로 흘러들었다고 봐야 한다.
 
올해 유심히 지켜봐야 할 대목은 매매가 하락, 전세금 상승이 얼마나 지속될 지 지켜보는 한편, 그동안 낙폭이 깊은 수도권에 반등이 올 경우 어느 정도 올지 관찰해야 봐야 할 것이다. 내 집 마련 실수요자는 좋은 가격에 사야하고 빚이 과도한 매도자는 적정한 가격에 팔아 금융권 좋은 일 시키는 일을 그만 할 필요도 있다. 
 
매수자로서는 취득세 감면 시효에 내몰려 체결된 2012년 하반기의 급매 가격과 2011년 가격을 비교해 매수를 저울질하는 전략도 좋을 수 있다.
 
 
-상승이 가능한 이유 하나, 이명박 정권의 종료-
 
이명박 정권은 싫든 좋든 부동산, 그 중 토지는 몰라도 집값은 확실히 잡았다.
 
지난 반세기 동안 역대 정권이 ‘개발 불가’라고 불문율처럼 여겨온 그린벨트를 풀어 아파트를 대량 공급함으로써 집값 상승 기대심리를 잠재웠다. 모든 거래에서 심리만큼 중요한 것은 없다. 현 정권은 그린벨트라는 무기를 내세워 반 세기간 내려온 집값 상승 기대심리를 꺾었다.
 
이명박 정부 말기로 갈수록 경제가 나빠진 것도 올해 집값 상승이 가능해진 이유다. 부동산 시장은 경기상황과 밀접한 관련이 있다. 먹고 살기 어려운 데 집 사고 늘릴 여유가 없는 것이다.
 
현 정권 초기 금융위기가 터지자 이명박 정부는 대규모 양적 완화와 환율조절로 대응했다. 대응 초기에는 경기 활성화에 성공한 듯 보였으나 말기로 갈수록 나빠질 수밖에 없었다.
 
미국 같은 초거대국가와 달리 한국 같은 소규모 국가의 경제 총량은 어차피 정해져 있기 때문에 초기에 과도한 영양제를 투입할 경우 그 후유증은 날이 갈수록 심각할 수 있다는 것은 불문가지이다.
 
실제로 경제 당국이 발표한 2012년 1인당 국민총소득은 2만 2천720달러로 2007년 2만 1천695달러에 비해 5% 남짓 상승하는 데 그쳤다. 이 기간에 실질 물가 상승률은 수십%로 소득이 물가상승을 따라잡지 못했다. 경제가 침체일로를 걷고 가계 수익이 늘어나지 않기 때문에 실수요자들이 적극적 구매를 할 수 없었던 것이다.
 
 
-상승이 가능한 이유 둘, 박근혜 정부의 출범-
 
박근혜 대통령 당선자는 정권 인수위를 통해 최근 언론에 드러난 대로 대기업의 일방독주가 아닌 상생을 표방하고 있다. 대기업에 족쇄를 채울 가능성은 크지 않겠지만, 물가를 잡고 가계 소득을 늘리는 데 정책의 초점을 맞춘다는 의미이다.
 
물가를 잡기 위해서는 유가의 안정이 급선무이며 유가안정은 환율하락(원화가치 상승)과 일정 부분 밀접한 관련이 있다. 따라서 차기 정부에서는 중장기적으로 환율하락을 어느 정도 용인할 수밖에 없을 것이다.
 
적극적인 부동산 부양책은 쓰지 않는다 하더라도 아파트 가격의 추가하락을 막을만한 정책을 펼 것도 어렵지 않게 짐작할 수 있다. 박근혜 당선자는 신용불량상태에 놓인 하우스푸어 회생방안을 공약으로 들고 나왔다. 빈사 상태의 하우스푸어 회생에도 정부로서는 힘에 부칠 것인데 아파트가 추가 하락한다면 사태는 더욱 어렵게 꼬이게 된다.
 
 
-상승이 가능한 이유 셋, 세계 경제 회복신호-
 
‘세계경제’라는 대외여건도 지난해보다는 나을 것으로 보인다.
 
미국이나 유럽의 금융위기는 아직도 잠재돼 있으나 지난 2008년이나 20012년의 위기 같은 침체국면은 당분간 탈피할 수 있을 것으로 보인다. 이들 선진국이 최근 위기국면에서 내린 처방을 보면 무슨 수를 써서라도 경기침체를 막겠다는 의지가 읽힌다. 따라서 미국과 유럽의 위기가 수면 아래로 숨어드는 상반기에는 주식이나 부동산에서 뚜렷한 회복세를 보일 수도 있다.
 
물론 이들 선진국의 오버슈팅으로 인해 올 하반기나 내년 상반기에 다시 나빠질 수도 있으나 풀린 유동성의 힘이 워낙 강하기 때문에 2011년이나 2012년과 같은 침체까지는 오지 않을 것이라는 게 대다수 전문가들의 시각이다.
 
많은 전문가들은 어려울수록 미래를 내다보는 단초를 과거에서 찾고는 한다. 일부 전문가들은 지금의 위기를 1930년대 경제 대공황이나 1971~1981년의 스태그플레이션 시대에 비견하기도 한다.
 
그 시절과 상황은 사뭇 다르다. 경제 대공황 시대에는 생산인구가 늘었으나 지금은 세계적으로 노인인구가 늘고 있으며 경제 사조도 바뀌고 있다. 경제 사조가 바뀌고 있다는 점에서 1970년대의 스태그플레이션 시대와 비슷하다.
 
지금이 1970년대의 스태그플레이션 시대와 비슷하다면 당시 최악상황이었던 1974년 겨울 ~ 1975년 봄을 2012년 겨울 통과하고 있는지도 모른다.
 
 
-상승한다면 강남이라는 욕망의 전차가 다시 달릴 수 있을까-
 
2000년대 부동산 시장을 한 문장으로 정리한다면 강남이라는 욕망 전차의 폭주였다.
 
적잖은 한국 사람이 강남사람이 되기를 꿈꾸었고 강남이 브랜드화되었다. 그 결과 때문인지 최근에는 ‘강남스타일’이라는 노래가 전 세계를 휩쓸고 있다.
 
강남이 상승했던 요인을 여럿 꼽을 수 있으나 그중 가장 큰 요인이 교육이었다. 한국의 교육은 대학입학과 연결된 것이 엄연한 현실이다.
 
올해 대학입학시험을 치른 연령은 대다수가 1994~1995년생이다. 1980년대 후반 한 해 평균 60만 명 중반까지 떨어졌던 출생자 수가 베이비부머들의 출산으로 1991~1995년 연속 5년간 70만 명을 웃돌았다. 근래에 대입 경쟁이 치열해진 것도 이 때문이다.
 
그러나 1996년부터 출생자 수가 한 해 평균 3만여 명씩 줄어들었다. 그 결과 2020년쯤에는 대입 수험생 수가 현재의 60~70%대로 줄어들며 10년 후쯤에는 지금의 절반을 헤아릴 것이다.
 
이미 서울 소재 외국어고의 정원 축소가 이뤄지고 있으며 일부 자율형 사립고는 미달사태를 빚고 있다. 또한, 서울 소재 일부 사립대가 지방캠퍼스와 통합을 하고 있다. 최근 교육과학기술부는 대학경쟁력 제고 차원에서 통합하는 대학에 대해 각종 지원금을 줄 예정이라고 언론이 보도하고 있다.
 
박정희 정권 말기인 1970년대 말 교통수단의 발달, 국민소득의 향상으로 수험생들이 서울 지역 대학으로 몰리자 당시 교육 당국이 고육지책으로 내놓은 게 서울 소재 대학의 지방캠퍼스(분교) 설립 장려였다.
 
당시 서울 집중화로 각종 문제가 발생하면서 정부는 수도권 확산 방지책을 썼고 그 일환으로 서울 시내 대학의 입학 정원도 엄격하게 관리했다.
 
한해 출생 1백만 명을 헤아리던 1960년 내외 출생 베이비부머들이 대학 문을 두드림에 따라 정부로서는 당근과 채찍을 동원할 수밖에 없었다. 이제는 세월이 바뀌어 수험생 감소에 대비하고 있는 모양새다.
 
한국 유수 사립대 졸업생조차 취업난에 허덕이는 한국사회는 더 이상 학벌 사회가 아니라 부의 세습, 직업의 세습이 이뤄지는 세습사회로 바뀌고 있는지 모른다. 그럼에도 교육수요는 남아있을 것이며 교육 이외에 다른 요인으로 강남을 선호하는 사람들은 상당수 있을 것이다.
 
앞으로 강남이 2000년대 초반과 같은 전국구 투자처화 되지는 않을 것이 확실시된다. 그보다는 수도권 남부를 아우르는 대표 지역, 사통팔달의 교통여건, 직주근접 등의 이유로 선호될 가능성이 크다. 강남 재건축 아파트를 매수하고 싶은 사람은 이 같은 상황을 고려해야 할 것이다.
 
 
-반등을 가로막는 요소-
 
앞서 지적한 대로 1990년대 전반기 출생자들이 내 집 마련에 나설 무렵인 10년 후까지는 집값이 크게 떨어지지 않을 가능성이 크다. 주택 시장에서 사라지는 이들 못지않게 새롭게 등장하는 연령층이 많기 때문이다.
 
중간 중간 반등할 수도 있으며 경우에 따라서는 상당히 상승할 가능성도 있다. 장기적 견지에서는 토지시장이 무너질 가능성이 크며, 그 중 도심에서 멀리 떨어진 곳부터 하락한다고 보는 게 맞을 것이다. 그럼에도 하락심리가 사회 전반에 팽배한다면 그 심리에 당해낼 재간은 없을 것이다.
 
최근 언론은 올 1월 한 달간의 서울 아파트 거래량이 1천 건에도 미치지 못한다며 2006년 통계가 생긴 이래 최저치라며 엄살(?)을 부리고 있다.
 
‘거래 절벽’, ‘예견된 사태’ 등 갖가지 용어를 쓰고 있다.
 
서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울아파트 거래량은 6천800여 건으로 최근 2년래 최대치임을 보여주고 있다. 이는 매수자들이 취득세 감면 종료에 맞춰 서둘러 매입했거나 매도자와 합의하에 서류상으로만 잔금기일을 12월로 앞당긴 것으로 풀이할 수도 있다.
 
일부 언론의 이 같은 보도태도는 취득세 감면을 계속해달라는 것으로 보이지만 매수자의 관망과 매도자의 급매를 유발할 수도 있음을 알아야 한다.
 
이른바 강남을 비롯한 유명 지역에 치우친 주택 시황 기사도 더 이상 필요하지 않다. 2000년대에는 주택시장의 막힌 물꼬를 트는 데 강남이 어느 정도 기여했지만 실수요가 우위인 요즘에는 강남만을 바라볼 필요는 없기 때문이다.
 
집값 상승에 대한 기대가 희미해지고 실수요 시장으로 재편되는 현실에서 취득세율의 현실화도 필요하다. 최근 한 부동산 업체가 실시한 조사에서 응답자의 상당수가 취득세 부담이 만만치 않다고 답변한 것은 의미심장한 대목이다.
 
일부 지자체가 재정수입 감소를 들어 난색을 표하고 있지만 거래 활성화로 이를 해소할 수 있다.
 
집값 상승을 막는 다른 요인은 일부 젊은 층의 부동산에 대한 증오감이다. 이들은 외제차를 몰고 명품을 사더라도 집은 사지 않겠다고 공공연히 밝히고 있다.

정부의 무상 보육이 시행되자 아이들을 어린이집에 맡겨 놓고 자신들은 쇼핑하고 차를 마시는 세대이다. 그것을 이들은 문화적 삶으로 여기고 있으며 정부는 이들의 요구에 점차 굴복하고 있다.
 
정부가 젊은 층을 상대로 제대로 된 부동산 정책을 펴서 부동산에 대한 발상의 전환을 꾀하지 않는 이상 부동산 반등은 더욱 멀어질 수도 있다.
30대를 중심으로 “주택은 주거수단”으로 인식 확산 [도시공학 석사 이재형]