법원의 임대차 현황조사서나 경매정보지를 보면 한 단지 내에 같은 조건을 가진 아파트인데 시가보다 50%이상 싼 물건들을 종종 볼 수 있다. 친절하게 [대지권 없음]이라고 부기해 놓은 경우도 있는데, 바로 이러한 물건이 대지지분이 없는 물건이다. 새로 개발된 신도시아파트 밀집지역 은 최종적인 토지구획정리가 아파트 준공보다 더 늦은 경우가 많다. 건물등기가 먼저 이루어지고 토지등기는 준공 후 1년에서 심지어 2년 이상이 지난 후에야 이루어지는 경우가 비일비재하기 때문에 대지지분 없는 아파트가 경매로 나오는 것 이다.

그런데 이런 물건은 대지지분에 대한 감정이 제외되기 때문에 가격이 저렴하다는 장점은 있지만 권리행사에 제약을 받으므로 피하는 것이 좋다. 대지지분이 없는 아파트일지라도 감정에 대지권 가격이 포함되었다면 향후 대지권에 대한 소유권을 넘겨받을 수 있어 별다른 문제가 없다. 그러나 대지권 가격 이 감정에서 제외된 경우는 낙찰 받은 후에도 대지권 소유자가 [구분소유권 매도 청구권]을 행사하면 소유권을 잃는다는 점에 각별히 주의할 필요가 있다.

서울시 서초구 양재동에 하는 남00(35)씨도 이처럼 대지지분 없는 아파트를 싼 맛에 경락받은 것이 화근이 된 사례이다. 남씨는 지난 93년 서울지법 본원의 한 경매계 입찰에서 진행된 서울시 강남구 도곡동 소재 31평형 아파트를 1억4천여만 원에 낙찰 받았다. 그러나 기쁨도 잠시, 경매 당시 아파트 대지권 소유자인 신00씨가 1년 뒤인 94 년 [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률] 제7조에 따라 아파트를 팔라는 소송을 제기했고, 2년이 지난 96년 12월 대법원은 신씨의 손을 들어주었다.

대법원 판결문에서 [피고 남씨는 대지사용권을 가지지 못한 구분소유자에 해당 하고 원고 신씨는 그 대지지분의 소유자로서 건물의 철거를 요구한 권리를 갖고 있으므로 집합건물법 제7조에 의해 피고에게 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다며, 대지권 소유자에게 원고승소 판결했다.

결국 남씨는 법원의 조정 결정에 따라 아파트 소유권을 전 소유자에게 1억7천만 원에 넘겨줄 수밖에 없었다. 2년 넘게 재판을 하는 동안 아무 소득 없이 재산상, 정신상의 피해만 보았으나 3천만원의 차익을 실현할 수 있었다 이처럼 감정평가에서 대지권에 대한 가격 산정이 포함되지 않은 경매 물건은 가급적 피하는 것이 좋으나 입찰가격이 현저히 떨어진 경우라면 입찰을 고려해볼 만하다고 본다.

◆ 참고

집합건물에 대지권 등기가 경료 되지 않은 사정은 여러 가지가 있을 수 있다. 그러나 저당권 설정 당시에 저당권 설정자(소유자)가 대지사용권을 취득하고 있었으나, 대지권 등기만을 경료하지 않고 있어 집합건물의 전유부분에만 저당권 설정등기가 경료된 경우에 관해서는 저당권의 효력이 대지사용권에 미치게 됨을 명백히 하고 있다.

따라서 대지권 등기 없는 집합건물에 대한 경매 신청이 있는 경우에 경매법원은 신청채권자에 대한 보정명령이나 감정인에 대한 사실조회 등을 통해서 저당권 설정 당시에 저당권 설정자(소유자)가 대지사용권을 취득하고 있었는지 여부를 조사하여 적어도 저당권 설정 시에 저당권 설정자가 대지사용권을 취득하고 있었다면 저당권의 효력이 대지사용권에도 미치므로 대지사용권을 경매 목적물에 포함시켜 그에 대한 감정평가액을 포함하여 최저경매가격을 정해야 할 것이다.

여기서 저당권 설정자(소유자)가 저당권 설정 당시에 대지사용권을 취득하고 있는 경우라 함은, 저당권 설정자가 자신 명의로 대지사용권을 취득하여 그에 대한 등기까지 마친 경우뿐만 아니라 저당권 설정자가 집합건물의 수분양자인 경우에 그 분양자에게 대지사용권이 있고 수분양자가 대지사용권까지 분양받은 경우를 포함한다고 보아야 할 것이다.

왜냐하면, 집합건물의 분양자에게 대지사용권이 성립되어 있는 경우에 수분양자가 대지사용권까지 분양을 받게 되면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항에 의하여 수분양자는 등기 없이도 대지사용권을 취득하게 되는 것이므로 이 경우에도 저당권 설정자에게 대지사용권이 있다고 보아야 할 것이기 때문이다.