건물 지분경매에 입찰해 높은 수익을 올린 사례를 살펴보자.
건물도 토지와 마찬가지로 여러 사람이 공동 지분을 형성하고 있는 경우가 많다. 토지와 마찬가지로 상가나 건물 특성상 평수가 크고 분양 가격이 높아 공동 출자 형식으로 분양을 받고 지분 역시 공동으로 해놓은 경우이다. 특히 대도시 지역에서는 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.
서울에 거주하는 P씨는 부동산 투자, 특히 경매에 관심이 많았다. 하지만 경매 수익률이 급격히 나빠지자 다른 사람들이 눈여겨보지 않는 지분경매 쪽으로 시선을 돌렸다. 특히 상가 지분은 처분을 통해 단기 수익을 올릴 수도 있지만, 소유하고 있는 동안 발생하는 임대 수익도 만만찮은 매력이었다. 토지 지분경매는 낙찰을 받은 뒤 처분하기까지 별다른 수익이 발생하지 않지만, 상가 지분경매의 경우는 낙찰 후 곧 임대를 놓아 수익을 올릴 수 있는 장점이 있다.
P씨가 특히 관심을 가진 지역은 서울 인근 경기도의 상가 경매 물건이었다. 수도권이 아닌 지방에서는 임대 수익 발생이 쉽지 않았기 때문이다. 그런 중에 군포시 산본역 역세권 유흥가에 있는 경매 물건을 발견하게 되었다. 산본역 바로 앞이어서 역세권 중에서도 노른자위에 속했고 평수는 약 100평이었다. 전체 100평의 상가에 대해 두 사람이 50퍼센트씩 지분을 갖고 있었는데, 그 중 한 사람의 지분이 경매 물건으로 나온 것이었다.
이 물건의 권리 관계는 대부분 은행권의 융자였는데, 경매에 나온 지분 물건 역시 융자금을 제때 갚지 못해 근저당과 가압류 등에 의해 경매로 넘어온 상태였다. 무엇보다 경매로 나온 물건은 세입자가 없다는 장점이 있었다. 또한 나머지 지분 50퍼센트를 갖고 있는 사람이 그 점포에서 직접 호프집을 운영하면서 전 소유주에게 매달 180만 원의 임대료를 지급하고 있었다.
다행히 경매 물건에 세입자가 없었기 때문에 상대적으로 권리분석은 수월했다. 감정가는 평당 700만 원으로 100평 중 경매로 넘어온 한 사람의 지분인 50평에 대한 감정가 총액은 3억 5,000만 원이었다. 하지만 잦은 유찰로 인해서 가격이 많이 떨어진 상태였다. 결국 P씨가 최종 낙찰을 받은 금액은 1억 4,200만 원이었다. 감정가의 약 40퍼센트에 낙찰을 받은 것이다. 낙찰가에 따른 평당 가격은 280만 원 정도로 주변 시세에 비하면 굉장히 저렴한 가격에 낙찰을 받았다고 할 수 있다.
낙찰을 받은 뒤에 나머지 50퍼센트의 지분을 가진 지분자와 협의에 들어갔다. 당시 공유지분자는 장사가 잘 되지 않아 가게를 정리할 생각이었다. 공유지분자의 지분이 경매로 넘어갔는데도 입찰에 참가하지 못할 정도로 자금 사정도 좋지 않은 편이었다. 경매에 넘어간 지분자와 마찬가지로 분양을 받으면서 융자를 많이 얻은 상태였다.
협의 끝에 상가를 임대하기로 했다. 임대보증금은 물론 임대료까지 각자 50퍼센트씩 받기로 협의하고 임대로 내놓았다. 다행히 상권이 발달한 산본역 역세권 중에서도 중심지라서 임대는 수월하게 이루어졌다.
상가건물은 커피전문점으로 임대되었다. 조건은 임대 보증금 5,000만 원에 월세 300만 원이었다. 그에 따라 두 사람은 각자 임대보증금 2,500만 원, 월세 150만 원의 수익을 나눠 갖게 되었다. P씨의 경우, 실제 투자금액은 낙찰금액 1억 4,200만 원에서 2,500만 원을 뺀, 약 1억 1,700만 원이었다.
단지 지분경매 물건이라는 단점 때문에 시세보다 훨씬 싼 평당 700만 원에 감정가가 매겨진 것이었다. 더군다나 잦은 유찰로 평당 280만 원이라는, 최초 감정가보다 60퍼센트나 싼 가격에 매입할 수 있었다. 감정가대로 계산해도 평당 420만 원씩, 50평이니까 2억 1,000만 원의 순수익이 발생한 것이다. 이 수익은 감정가 대비 수익이기에 더욱 안정적이라 할 수 있다. 여기에 매달 150만 원의 임대 수익이 발생한다는 사실을 감안하면, 1억 2,000만 원을 투자해 매월 150만 원, 즉 연간 수익률 15퍼센트에 해당하는 임대 수익까지 올리게 된 것이다.
이처럼 남들이 쳐다보지 않거나 골치 아플 것이라고 생각하는 물건을 잘 살펴보면, 의외로 고수익을 올릴 수 있는 해법이 들어 있다. 특히 지분경매처럼 선입견에 의해서 입찰을 꺼리는 물건은 감정가 자체가 상대적으로 저평가되어 있고 이로 인한 잦은 유찰로 낙찰 가격은 가장 저점에서 이루어지는 경우가 많다.
문제는 선입견을 없애고 이미 알려진 문제들을 해결할 수 있는 방법을 찾아내는 것이다. 이런 물건들이 나오면 무조건 무시하지 말고 한번쯤 유심히 살펴보는 성실함이 필요하다. 스스로 해결 방법을 찾아내고, 없으면 적극적으로 문제 해결을 위해 나서는 것이 경매에서 틈새를 찾아내는 길이라고 할 수 있다.
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