등기안된 건물에도 법정지상권 인정 / 저당권자가 신축동의해도 지상권 인정 안돼/

지료 지급안고 2년 경과면 지상권 소멸 가능

 

부동산에 대해 경험 없는 사람이 토지를 매입하기 위해서는 그 속에 도사리고 있는 갖가지 함정을 잘 살펴야

한다. 지금까지 토지의 조사방법에서부터 매입에 이르기까지 살펴야 할 문제와 행정상 처리해야할 문제 등을

취재 보도했지만 이런 기초적인 사실만 가지고는 토지의 모든 문제에서 해방됐다고 볼 수 없다. 

이번에는 법정지상권에 대해 사례별 대법원 판례를 알아보고 그에 대한 법원의 판단은 무엇인지를 살펴본다.

법정지상권은 민법 제366조에 명시하고 있는데 <저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소

유자에 부속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다>고 법정지상권을 규정했다.


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▲근저당권 설정 때 착공 동의=토지를 담보로 자금을 차입할 때 근저당권자가 건물의 건축에 동의한 경우

법정지상권이 성립되는지의 여부에 대해 대법원은 근저당권자가 건물 건축을 동의했다고 하더라도 그러한 사

정은 다분히 주관적인 판단이고 공시할 수 없는 것이어서 토지를 낙찰 받은 제3자로서는 알 수 없는 것이다.

따라서 그와 같은 사정을 들어 법정지상권의 성립을 인정한다면 토지 소유권을 취득하려는 제3자의 법적 안정

성을 해하는 등 법률관계가 매우 불명확하게 되므로 법정지상권은 성립할 수 없다고 판시했다.

▲신축된 건물에 대한 법정지상권

같은 사람 소유의 토지와 건물에 저당권을 설정한 후 그 건물이 철거되고 다른 건물이 신축된 후 저당물의

경매로 인하여 토지와 신축건물이 서로 다른 사람의 소유에 속하게 될 경우가 있다. 이때 법정지상권 성립

여부에 대해 대법원은 신축건물 소유자가 토지 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에

관하여 토지 저당권과 동일한 순위로 저당권을 설정했다면 저당물의 경매로 인해 토지와 신축건물

소유자가 달라지더라도 그 신축건물에 대한 법정지상권은 성립하지 않는다.
 

 

▲법정지상권과 토지사용료

법정지상권이 성립된 건축물 소유자는 토지소유자에게 토지사용료를 납입해야하는 것이 원칙이다.

그러나 만약 사용료를 주지 않고 법원에서 확정판결까지 받았는데도 건물소유자가 토지사용자에게 2년 넘게

사용료를 주지 않았을 때 지상권이 소멸할 수 있을까. 이에 대하여 법원은 토지소유자는 지상권의 소멸을 청

구할 수 있고, 판결확정일로부터 2년 이상 지료의 지급을 지체해야만 지상권 소멸을 청구할 수 있는 것은 아

니라고 판단했다. 따라서 토지소유자는 민법 제287조에 의해 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있다고 판시했

다.민법 제287조는 지상권소멸청구권으로 <지상권자가 2년이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권

설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다>는 규정이다.

 
 

▲등기가 없는 건물에 대한 법정지상권

관습상 건축이 완료된 건물에 대해 법정지상권자가 등기를 하지 않은 상태에서 그 대지의 새로운 매수인에게

대항할 수 있을까. 이에 관해 대법원은 관습에 의하여 취득한 지상권은 법률에 의한 물권취득이므로 그

취득에 등기를 요하지 않은 상태에서 대지의 소유권에 변동이 있다 해도 지상권자는 등기 없이 새로

운 대지 매수인에게 지상권을 주장할 수 있다.이는 민법 제187조와 제279조에 따른 판단으로 제187조는

등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득에 대한 내용으로 <판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부

동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지

못한다>고 규정하고 있으며, 제279조 지상권의 내용에서는 <지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나

수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다>고 명시했다.

▲건축 중이던 곳의 법정지상권

토지에 관한 저당권을 설정할 당시에 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물이 건축 중이었던 경우, 법정지상

권이 인정되기 위한 건물의 요건과 그 건물이 미등기이더라도 법정지상권이 성립하는가. 이에 대해 대법원은

토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의해 그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우에 그것이 사

회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모·종류가 외형상 예상할 수

있는 정도까지 건축이 진전돼 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥

과 지붕 그리고 주벽이 이뤄지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권은 성립한

다고 판시했다.