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1. 현장확인 |
| 반드시 현장을 답사하여야 한다. 토지의 경계, 건물의 경우는 보존상태, 진입로가 있는지 등을 살펴야 한다. 아무리 값이 싸다 하더라도 맹지(사방이 막힌 땅)와 같은 경우에는 당장은 아무 쓸모가 없기 때문이다. 개발하기도 어려우며 매매를 한다는 것도 어렵기 때문에 결국은 돈이 잠기는 꼴이 된다.. 일전에 9시 뉴스에서 본 일이지만 감정서에는 300평으로 나왔는데 실제 사용할 수 있는 땅은 그보다 훨씬 적었다는 것이다. 이런 부동산을 매입한 사람은 그만큼 손해를 본 것이 뻔하기 때문이다. 개인이 측량을 할 수는 없으므로 개괄적이라도 알아보기 위하여는 시.군.구청에서 지적도를 발급 받아 땅의 모양을 살피고 평수가 맞는지 확인하여야 한다. | |
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2. 시세와 감정가의 비교 |
토지 및 건물의 감정은 사람이 한다. 감정을 하는데 기준은 있겠으나 약간의 착오와 주관적 요소가 있으므로 반드시 입찰 전에 시세를 파악하여야 한다.
농지의 경우 입찰매각조건에 농지취득자격증명을 요하는 경우가 있다.
해당 법원에 따라서 농지취득자격증명을 낙찰허가일 전에 해당 경매계에 제출치못하면 보증금을 반환하지 않는 법원도 있기 때문에 입찰 예정자는 농지취득자격증명을 받을 수 있는지를 사전에 알아 본 다음에 입찰에 응하는 것이 좋다.
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3. 경매행위(競賣行爲: 입찰)에 참가할 수 없는 사람 |
1. 채무자
2. 소유자
3. 무능력자 (미성년자)
4. 채무자겸 소유자
5. 재경매의 경우 종전경락자
6. 이해관계집달관 및 그 친족 (집달관법 제11조)
7. 경매부동산의 감정인 및 그의 친족
8. 이해관계 집행법원의 법관, 담당법원 직원(주사)
9. 외국인(단, 외국인토지법시행령 제 5조에 의해 내부장관의 허가가 있을 때는 가능함)
10. 강제집행면탈죄(형법 제327조)
11. 부당하게 타인과 담합하거나 경매를 방해한자 및 교사자
12. 공무상 비밀표시무효죄(형법 제140조)
13. 공무집행방해죄(형법 제136조)
14. 위계에 의한 공무집행방해죄(형법 제137조)
15. 공무상보관물의 무효죄(형법 제142조)
16. 경매·입찰의 방해죄(형법 제315조), 권리행사방해죄(형법 제323조)
17. 타인의 경매행위(매수신청)을 방해한 자 및 교사자
- 위와 같이 법률에 규정된 유죄판결을 받고 그 판결확정일로부터 2년을 경과하지 아니한 자들은 부동산 경매절차의 경매행위(입찰행위)에 참가할 수 없으며 만약 참가하였다 하더라도 무효처리됩니다.
- 또한 위에서 나열한 항목에 해당되는 자는 民訴 제 539조의 2에 의해 경매법정에 입장을 금(禁)하거나, 퇴장, 매수신청을 금할 수 있다라고 완곡하게 명시되어 있으나 실질적으로 이들의 경매매수신청은 금지되고 있습니다. 그러므로 이러한 사람을 대리인으로 하여 경매를 대행하게 하였더라도 입찰자체가 무효처리 되든지 또는 경락일에 가서 법원에 의하여 경락허가를 받을 수 없으므로 주의를 요합니다. | |
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4. 입찰전 명세서 확인 |
입찰 1시간전에 법원에서 조사한 명세서를 열람시키고 있다. 입찰자는 이 자료를 반드시 확인할 것.
감정서뿐만 아니라 등기부등본. 임대차 계약서. 임차금액. 임차인의 주민등록등본등 권리분석에 필요한 서류가 첨부되어 있으므로 본인이 조사한 내용과 비교하여 권리관계를 따지면 된다
경매기록을 최종 열람시 체크사항
-사건번호, 채권자, 채무자 확인
-등기부상 권리관계가 미리 조사한 내용과 같은지 확인
-채권청구금액 확인
-임대차 관계 확인
-송달관계 확인
입찰당일날 입찰법정에 가면 입찰상세기록이 있는데 이를 보려면 신분증과 사건내용을 간략히 적을 수 있는 메모지와 연필(볼펜은 안됨.)이 필요하므로 미리 준비하십시요. 특히 이날은 혼잡스러우니 일찍가서 열람해야 합니다.
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5. 선순위 임차인 |
선순위 임차인이란 등기부등본상에 처음 설정된 근저당보다 먼저 전입하여 살고 있는 임차인을 말한다.
선순위 임차인이 있는 경우 전세금액 100%를 낙찰자가 물어주어야 한다. 다만 주거용의 경우에만 해당되며 상업용과 업무용인 경우에는 해당되지 않는다. | |
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6. 입찰방법 |
① 법원에 가실 때는 도장과 주민등록증, 그리고 보증금을 지참하십시오.입찰표에 사건번호, 입찰자의성명, 주소, 응찰가격, 보증금액을 기재하고 날인하여 보증금과 함께 입찰봉투에 넣어 입찰함에 투입하면 됩니다. 한 사건에서 여러개의 물건이 개별적으로 입찰에 부쳐지는 경우에는 그 중 응찰하고자 하는 물건의 번호도 반드시 기재하여야 합니다.
② 입찰표는 입찰기일에 해당법원의 경매계 또는 입찰법정에 비치하여 놓습니다.
③ 입찰보증금은 특별매각조건으로 달리 정한 경우가 아닌 한 응찰가액의 1할에 해당하는 금액이어야 하며 금융기관발행의 자기앞수표 또는 현금으로 준비하여야 합니다.
④ 2인 이상이 공동으로 입찰하려고 하는 경우에는 상호관계 및 각자의 지분을 명확히하여 미리 집달관의 허가를 받아야 합니다. 공동입찰허가원은 ②항의장소에 비치됩니다.
⑤ 입찰봉투의 투입이 완료되면 곧 개찰을 실시하여 최고의 가격으로 응찰한 사람을 정합니다. 그래도 또 다시 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 추첨에 의하여 정합니다.
⑥ 최고의 가격으로 응찰하지 아니한 자가 제출한 보증금은 절차가 종결되는 즉시 반환합니다. | |
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7. 공동입찰 |
어느 물건에 대하여 2인 이상이 공동으로 응찰하고자 하는 경우 입찰 당일 집달관에게 공동 입찰 허가원을 받은 다음 입찰에 응하여야 한다.
-집달관의 허가를 받기 위해서 공동입찰허가원 및 공동입찰자 목록에 공동입찰자 상호간의 관계, 지분 등 소정사항을 기재하고, 상호관계를 서명할 수 있는 자료(주민등록등본, 등기부등본 등)를 첨부하여 집달관에게 제출하여야 합니다.
-공동입찰은 원칙적으로
i) 친자, 부부 등의 친족관계에 있는 자
ii) 입찰목적물의 공동점유 사용자
iii) 1필지의 대지위에 수 개의 건물이 있는 경우의 각 건물소유자
iv) 1동 건물의 수인이 임차인, 공동저당권자, 공동채권자 등에 한하여 허가합니다.
-공동입찰을 허가받은 경우에는 입찰표의 본인의 성명란에 “별지와 같음”이라고 기재하고 공동입찰허가서를 첨부하면 됩니다. 다만 대리인의 인적사항은 입찰표에 기재해야 합니다.
-공동입찰허가원 및 공동입찰자목록은 입찰법정에서 입찰표와 함께 배부합니다.
-집달관의 허가를 받기 위해서 공동입찰허가원 및 공동입찰자 목록에 공동입찰자 상호간의 관계, 지분 등 소정사항을 기재하고, 상호관계를 서명할 수 있는 자료(주민등록등본, 등기부등본 등)를 첨부하여 집달관에게 제출하여야 합니다.
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8. 입찰표 기재시 주의사항 |
* 물건번호가 있는 경우에는 반드시 사건번호외에 물건번호를 기재하여야 한다. 한 물건마다 하나의 입찰표를 작성하여야 한다.
* 최저입찰금액 이상의 금액을 써야 한다. 최저입찰가 보다 적게 쓸 경우에는 무효처리 된다.
* 입찰자는 주민등록증. 도장. 보증금을 지참 하여야 한다. (보증금은 현금 또는 자기앞수표만 가능)
대리입찰의 경우 본인의 인감증명 1통, 위임장 1통이 필요하며 위임장에는 반드시 인감도장을 찍어야 한다. 대리인은 대리인의 주민등록증. 도장을 지참하면 된다.
경매 참가시 필요한 서류
-본인이 직접 참가시 (개인이 응찰하는 경우)
1. 입찰서
2. 주민등록증(운전면허증)
3. 도장
-대리인에 의한 참가시
1. 입찰서
2. 위임장
3. 인감증명서
4. 대리인 주민등록증(운전면허증)
5. 대리인 도장
-법인인 경우 (법인소유로 응찰할 경우)
1. 입찰서
2. 위임장
3. 법인인감
4. 법인등기부등본
5. 대리인 주민등록증(운전면허증)
6. 대리인 도장
* 입찰가격과 보증금란은 아라비아 숫자로 표시하며, 금액은 수정하면 안된다. 수정하면 무효처리 되니 다시 입찰표를 작성하여야 한다.
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9. 명도(인도명령) |
* 명도란 현재 살고 있는 사람을 내 보내는 일이다.
* 법원경매 물건은 언젠가는 누군가가 낙찰을 받게 마련이다.
그러기에 경락이 된 집에 살고 있던 사람은 낙찰자가 잔금을 법원에 납부하면 집을 비워 주어야 하는 것이 현실법이다.
* 명도를 하는 경우에는 인도명령으로 간단히 끝나는 경우와 명도소송을 하여야 하는 경우가 있다.
① 인도명령: 소유자.채무자.경매개시일 이후에 점유한 임차인등은 인도명령 대상이다. 기간은 통상 1주~1개월 정도이다.
② 명도소송: 경매개시일 이전에 점유하고 있는 모든 임차인으로 명도소송은 통상 3~6개월 정도가 걸린다.
* 위처럼 법적으로 명도하는 방법외에 당사자간 합의하는 것이 가장 바람직하다.
즉,점유자는 언제까지 이사를 가겠다고 하는 것이다.대신 경락자는 이사비용등으로 얼마만큼이라도 주겠다고 하는 것이다.
* 이처럼 법에 호소하든 당사자간 합의를 보든 비로소 명도이후에 낙찰자가 입주할 수 있게 된다.
* 경매로 집을 사고자 하는 사람은 명도도 고려를 한 후 입찰에 참가하여야 한다.
아파트나 연립의 명도는 상대적으로 임차인이 많은 주택보다는 쉽다는 것을 알수 있다. 임차인 관계를 조사한 후 입찰에 참가 하여야 할 것이다.
* 연립의 명도는 상대적으로 임차인이 많은 주택보다는 쉽다는 것을 알수 있다. 임차인 관계를 조사한 후 입찰에 참가 하여야 할 것이다.
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