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작성자 부자뱅크 등록일 2011.05.30 (01:49:27)
제목 초보자들이 알아야 할 경매테크닉
경매의 권리분석을 위해서는 소멸되는 권리와 인수되는 권리에 대한 상식이 필요하다.
인수되는 권리는 경락자가 그대로 권리를 이행해야 하는 의무가 있기 때문에 경매 종료 후 인수권리에 해당되는 금액을 추가부담해야 하는 경우가 발생한다.
따라서 시세보다 싸게 경락받았다 할지라도 선순위자들에게 대해 추가부담액이 클 경우 오히려 시세보다 비싸게 받게 되는 사례도 있어 특히 주택의 경우 임대차권리분석에 주의를 기울여야 한다.
권리분석은 채권보다 선순위 저당권을 기준으로 삼는다.
등기부상 권리 중 저당권은 경매가 완료되면 무조건 말소되고 선순위 저당권보다 등기부에 등재된 일자가 뒤지는 권리도 모두 말소된다.
반대로 저당권보다 앞서 등재된 가등기, 가처분, 전세권, 지상권 등의 권리는 경매가 완료되도 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하므로 등기상 부담이 된다.
또 세입자의 임차 보증금도 저당권을 기준으로 하는데, 세입자의 입주일이 저당권보다 빠르면 세입자의 보증금은 낙찰자의 낙찰대금 이외에 추가로 부담해야 한다.
위와 같은 원칙을 기준삼아 경매의 권리분석 요령을 요약해 보자.
 
첫째 저당권보다 우선한 권리가 있을 경우는 일단 피하는 것이 좋다.
저당권보다 우선한 권리는 낙찰자에게 그대로 인수되므로 만일 가등기가 남아있을 경우 가등기자가 본등기를 통해 소유권을 차지해버리면 그대로 재산권을 박탈당하는 경우가 생길 수 있기 때문이다.
 
둘째 저당권보다 우선 대항력을 갖춘 임차인이 많을 경우 추가부담액이 많으면 결국 부담액은 커지므로 임차인의 입주일을 확인하자. 이때 낙찰자의 입장에서는 확정일자나 전세등기보다는 임차인의 입주일이 저당권보다 우선하는가에 초점을 두어야 한다.
 
셋째 임대차 관계가 부정확한 물건은 보충조사가 필요하고 임대차가 공란일 경우 임대차 관계가 깨끗하기 보다는 오히려 불완전한 경우일 확률이 높기 때문에 일단 보류하는 것이 바람직하다.

넷째 대위변제의 가능성
선순위 저당액이 적을경우 후순위저당권자가 대신 갚고 자신의 권리를 제대로 보장받는 '대위변제'를 활용할 수 있다.
대위변제란 제3자가 채무자를 대신해 갚은 돈만큼의 권리가 채권자로 부터 제3채무자에게 이동되는 것을 말한다. 배당은 낙찰대금을 낙찰자가 법원에 내면 권리관계에 의해 법원이 배당하는 것으로 엄격하게 말하자면 경매참가자와는 직접 관계는 없으나 세입자로 들어갈 경우 이를 염두해 두어야 나중에 경매에 의해 손해보는 일이 없을 것이다.
3순위 저당권자에 의해 경매가 이뤄지는 물건의 권리분석결과 1순위 저당금액이 1천만원 2순위 확정일자를 받아놓지 않은 임차인의 전세보증금이 4천만원, 3순위 저당금액 5천만원, 4순위 저당금액이 4천만원일 경우에 있어, 2순위에 해당한 임차인은 소액우선보증금(3천만원 미만)에도 해당되지 않아 대항력이 없다. 그러나 이 경우 임차인이 앞선 순위의 저당금액 1천만원을 경락허가 결정일까지 대신해 갚는다면 1천만원 저당권은 말소됨과 동시에 임차인이 1순위가 된다.
따라서, 대항력있는 임차인이 되어 낙찰자는 전세보증금을 인수해야 하므로 입찰전에 후순위 임차인이 앞순위의 근저당금액을 대위변제할 가능성이 있는지를 사전에 검토하는 것이 좋다.

다섯째 대항력과 우선변제권이 있는 주택임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 낙찰자에게 인수되게 됨을 주의하여야 함.

여섯째 법정지상권의 성립 가능성
토지와 건물이 동일인 소유에 속하다가 매매 또는 저당권 실행등의 원인으로 토지와 건물소유자가 다르게 된때 건물소유자는 토지소유자에게 법정지상권을 갖는다. 때문에 토지와 건물이 함께 존재하는 상태에서 어느 하나만 경매에 나오는 경우는 법정지상권의 성립여부에 주의 해야 한다. 토지 또는 건물 어느 하나만 경락받게 되므로 소유 및 사용에 제한을 받기때문이다.
정보지상에 "법정지상권 성립여지있음. 지상에 주택1동소재, 시장건물로 이용중, 입찰외 건물소재"등이 표시되어 있는 대지나 논 밭 임야가 그런 경우다.
반대로 대지와 분리하여 건물만 낙찰받은 경우에도 지료문제와 소유권행사문제로 문제를 일으킬 경우가 많으니 입찰하지 말아야 한다.
따라서 아파트나 연립주택에 입찰할 때 '대지건물일괄입찰''토지건물일괄입찰'인지를 필히 확인해야 된다.

일곱째 공유지분소유자의 우선매수 실행가능성
공유지분의 일부가 경매로 나온 경우가 있다. 지분경매를 뜻하는 것인데 이런 물건의 경우 낙찰받아도 먼저 지분을 가지고 있는 사람이 입찰자가 써낸 경락가로 우선매수를 청구할 수 있는 권한이 있기 때문에 아무리 싸도 입찰하지 않는 것이 좋다.
경매강의 경매학원, 법정지상권(1)_저당권자가 신축동의해도 지상권인정 안됨.