선순위 임차인의 구분
서울시 서대문구에 사는 박길자(가명,50세)씨는 공인중개사사무소를 운영하고 있다.
거래의 대부분은 아파트매매보다는 전월세가 대다수 이고 이것이 주 수입원이다.
박씨는 충분한 수입이 안돼 부동산경매로 눈을 돌렸다. 저렴하게 부동산을 낙찰받아
시세대로만 팔아도 큰 수익을 남길 수 있다는 생각에서다.
박씨는 부동산경매에 대해 알고자 경매강좌도 받고 경매동호회도 가입했다.
그 사이 공동입찰방식으로 몇몇 부동산에 입찰도 해봤으나 박씨의 생각대로 고수익을
올리지는 못했다.
그래서 박씨는 경매물건중 유찰이 3~5회 이상된 물건을 찾아 최소감정가대비
50~40%선까지 낮아진 집을 반값이하로 살 수 있는 것이다.
그러나, 이런 물건에는 많은 문제가 도사리고 있다.
대부분 선순위 임차인이거나 유치권신고가 되어있는 경우,
토지만의 별도경매, 선순위 가등기,가처분등이 있는 경우이다.
이와 같은 경매물건을 낙찰받을 경우 자칫 시세보다 높게 사는 셈이 되거나,
돈만 날리는 경우가 많다.
중략)
박씨는 반값이하의 아파트를 관심갖던 중,
한가지 이상한 점을 발견했다. 은행의 담보대출금액이 임차인이 있는데도 터무니없이
높게 나왔다는 것이다.
대부분의 임차인이 있는 경우, 시세나 감정평가금액에서 임차보증금을 제외한 금액을
대출해 준다. 그러나, 해당경매아파트의 경우,
은행에서 대출해준 금액은 임차인의 보증금을 제외하지 않은 대출액과 유사했기
때문이다.
박씨는 호기심이 발동해 경매를 신청한 은행대출계를 알아보기로 했다.
조사결과, 은행은 "경매주택에 살고 있는 임차인이 보증금없이 살고 잇다"고 말했다.
은행직원은 임차인이 사실확인서까지 써 줬다고 밝혀쑈다.
"이 사실을 누가 또 아느냐?"고 은행직원에게 물었더니,
은행직원은 "지금까지 이런 질문한 사람이 없다"고 했다
박씨는 가슴이 두방망이질치기 시작했다. 조사결과로 보면, 선순위 임차인의
임차보증금은 인수하지 않아도 되는 것이기 때문이다...
또한, 이 사실을 알고 있는 것은 본인뿐이어서 입찰기일에 맞춰 최저가를 써내면 됐다.
|
경매자료실 > 경매배우기
경매배우기
