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 경매자료실 > 경매배우기 
| 작성자 |
부자뱅크 |
등록일 |
2010.01.14 (01:08:11) |
| 제목 |
아파트경매 빌라경매시 유의점_임대차분석(2)_세대합가, 경매강의 경매학원
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이 역시 사례를 통해 살펴보자.
작년 3월 송파구 송파동에 소재한 삼익아파트 45평형이 경매시장에 나왔다.
감정평가액은 9억4천만 원. 최초근저당권자는 'P'캐피탈로 2007년 6월에 근저당이 설정됐다.
임대차관계를 보니 세대주로 'L'씨가 2007년 12월에 전입되어 있다.
소유자나 채무자가 아닌 것으로 보아 임차인일 가능성이 많았다.
어떤 이유에서인지 'L'씨는 배당요구종기까지 배당요구를 하지 않았지만 그리 문제될 것은 없었다.
외형상 'L'씨는 근저당 설정일보다 늦게 전입한 후순위 임차인으로 낙찰자에게 대항할 수 없기 때문이다.
이 아파트는 한차례 유찰된 후 5월 2회차 경매(최저매각가 7억5천2백만 원)에서
감정가의 81%를 약간 웃도는 7억6천5백만 원에 'H'씨에게 단독으로 낙찰됐다.
제법 괜찮은 가격에 낙찰을 받은 기쁨도 잠시,
단독입찰에 영 개운치 않았던 'H'씨는 주변 전문가의 자문을 받은 결과 심각한 문제가 있다는 것을 알았지만
이미 때는 늦었다.
'H'씨는 결국 대금을 납부할 수 없었고,
입찰보증금으로 제공한 7천5백20만 원(최저매각가의 10%)은 몰수당했다.
왜 낙찰자인 'H'씨는 7천5백20만원이라는 거금을 포기하면서까지 낙찰대금을 납부하지 않았을까?
이유는 표면상 후순위 임차인인줄만 알았던 'L'씨가 사실상 선순위 대항력 있는 임차인에 해당하여
'L'씨의 전세보증금을 'H'씨가 모두 물어줘야 한다는 것이다.
즉 'L'씨의 전입은 최초근저당 설정일보다 늦게 이루어졌지만
'L'씨의 아내인 'K'씨의 전입은 최초근저당보다 앞선 2006년 8월에 이루어졌다는 것이 원인이 됐다.
바로 ‘세대합가’와 관련된 문제이다.
세대주의 가족이 먼저 전입한 후 나중에 세대주가 전입하는 경우를 세대합가라고 하는데
이 경우 대항력 기산일은 세대주인 'L'씨의 전입일을 기준으로 하는 것이 아니라 아내인 'K'씨를 기준으로 한다.
대항력이 있기 위한 요건 중 하나인 전입신고(주민등록)는 임차인 본인뿐만 아니라 배우자, 자녀 등의 전입신고도 포함되기 때문이다.
따라서 세대주인 'L'씨보다 먼저 전입한 아내 'K'씨의 전입일을 기준으로 임차인 'L'씨는 대항력을 구비하고 있으므로 배당요구를 하지 않은 임차인의 보증금을 낙찰자가 모두 부담할 수밖에 없다.
이 아파트의 경우 'K'씨 전입 후 2년이 지나 재계약 시점의 전세시세가 2억8천만 원이었으니 낙찰자인 'H'씨가 부담해야할 금액은 낙찰가 7억6천5백만 원에 전세가를 더해 무려 10억4천5백만 원이 되는 셈이다.
감정평가액 9억4천만 원을 훨씬 웃도는 금액이다. 'H'씨가 낙찰대금을 납부할 수 없었던 이유이다.
한 가지 아쉬운 것은 ‘세대합가’는 물건 소재지 읍ㆍ면ㆍ동사무소에서 전입세대 열람을 통해
충분히 확인이 가능하고, 믿을 만한 민간업체 경매정보도 간혹 빠뜨리는 실수를 한다는 것이다.
'H'씨가 입찰하기 전 조금만 더 노력을 기울였다면 ‘세대합가’라는 함정에 빠지는 일은 없었을 것이다.
입찰 전
1) 정보 습득에 소요되는 비용이나 노력을 아끼지 말 것
2) 동사무소 전입세대 열람이나 현장 답사 등 발품을 팔고 또 팔아야 함
이렇게 해서도 임차인에 대한 의문이 가시지 않는다면 입찰을 포기하면 그만이다.
경매제도가 존속하는 한 유사 경매물건은 언제고 다시 나오기 마련이다.
괜히 미련을 버리지 못하고 싸다는 점에만 매료되어 입찰했다가는
위 사례와 같이 값비싼 대가(7,520만원) 를 치를 수 도 있다
요즘 부동산시장 상승 분위기를 타고 경매시장에 투자자들이 다시 몰려든다고 한다.
재테크 수단으로서의 경매의 이점을 십분 활용한 경험이 있는 필자로서도 경매투자에 뛰어드는 것을 말릴 생각은 없지만 성공적인 투자가 거저 얻어지지는 않는다는 점을 명심해야 할 것이다.
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 아파트경매 빌라경매시,유의점_임대차분석(3), 경매강의 경매학원
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 아파트경매 라경매시 유의점_임대차분석(1), 경매강의 경매학원 |
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