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 경매자료실 > 경매배우기 
| 작성자 |
부자뱅크 |
등록일 |
2010.01.14 (01:26:29) |
| 제목 |
아파트경매 빌라경매시,유의점_임대차분석(4), 경매강의 경매학원
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아파트,빌라경매시,유의점_임대차분석(3)....이어서......!!
501호 물건을 유심히 살펴봤다.
등기부등본을 보니 신OO새마을금고가 2007년 5월에 최초 근저당권자로 등재되어 있고
이하 근저당 1건, 압류 1건, 가압류 2건이 설정돼 있지만 모두 낙찰로 말소되기 때문에 별 문제가 없다.
다음으로 법원매각물건명세서를 보니
임대차현황에 'L'씨가 2004년 11월에 전입한 것으로 기록돼 있다.
이러한 사실은 경매정보업체가 조사한 동사무소 전입세대 열람 내역에서도 재차 확인됐다.
그러나 'L'씨는 전입만 돼 있을 뿐 보증금이나 확정일자, 임대차기간 등에 관한 일체의 내역이 공개되지 않았다.
'L'씨가 소유자의 가족인지 아님 임차인인지 모르겠지만
어찌됐든 'L'씨는 권리신고나 배당요구를 하지 않았던 것이다.
임대차 내역도 없고 전입일자로 보아 'L'씨가 2004년 11월부터 5년 가까이 장기간 한 곳에서 거주하고 있다는 점에서 자칫 'L'씨를 소유자의 가족으로 오인하게 할 소지가 다분했다.
점유자가 임차인인지 아닌지를 확인하는 가장 빠른 지름길은 바로 근저당 채권자인 금융기관을 활용하는 것.
금융기관이 근저당을 설정하기 전에 거치는 절차가 임대차 내역 조사이다.
조사 결과 점유자가 임차인이면 대출한도에서 임차인의 보증금을 뺀 나머지 금액을 대출하는 것이 상례이기
때문에 초기 근저당 설정금액이 적을 수밖에 없다.
또한 소유자나 그 가족이 아닌 다른 사람이 점유하고 있는데 임대차관계 없이 점유하고 있다면
그 점유자로부터 무상거주확인서를 받아두는 것이 금융기관의 통례이다.
점유자에 대한 임대차관계가 미상이라면 즉시 금융기관을 방문하거나 유선상으로 점유자에 대한
임대차 내역을 물어보아야 한다.
아마도 낙찰자는 이러한 절차를 간과한 듯싶다.
신OO새마을금고에 확인 결과 'L'씨는 임차인이 맞고 임대차 보증금은 1억4천만 원이란다.
'L'씨의 전입일이 최초 근저당 설정일보다 빠르므로
'L'씨는 선순위 임차인에 해당되어 낙찰자는 임차인 전세보증금 1억4천만 원을 옴팡 뒤집어쓰게 생겼다.
24명의 치열한 경쟁을 뚫고 4억3280만 원에 낙찰됐지만
1억4천만 원의 전세보증금을 떠안게 되는 결과 약 5억7천만 원에 501호를 낙찰 받은 결과가 됐다.
동일한 단지내 동일한 평형대에 하나는 약 4억5천만 원에 다른 하나는 이보다 1억2천만 원이 높은
5억7천만 원에 낙찰이 된 셈이다.
501호 낙찰자가 과연 낙찰대금은 전액 납부할 수 있을까 귀추가 주목되는 사안이기도 하다.
물론 둔촌현대아파트의 재건축 가능성, 5년 이후 개통 예정인 지하철 9호선에 대한 연장이라는 개발호재로
자산가치가 지속적으로 상승할 것이라는 판단에 계속 보유하고자 한다면 모를까.
최초 근저당 설정금액이 적은 것도 그러려니와
1순위 근저당 채권자가 제1 또는 2금융권이 아니라 OO새마을금고나 OO캐피탈 같은 경우에도
선순위 임차인에 대한 존재를 추정할 수 있는 단서임을 잊지 말지어다.
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 모의입찰경험의 중요성
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 아파트경매 빌라경매시,유의점_임대차분석(3), 경매강의 경매학원 |
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