대항력을 갖춘 임차인이 임대차사실을 부인한 경우
근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우,
그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 임대차의 존재를 주장함과 아울러 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 허용되지 않는다.
대법판례 99마4307를 보기로 한다.
일은금고는 이승환에게 금 21,000,000원을 대출함에 있어서 그 담보로 최상용 소유의 건물에 관하여 채권최고액 금 29,400,000원의 근저당권을 설정하였으나 위 대출금이 제대로 변제되지 아니하자
위 근저당권에 기하여 수원지방법원에 경매신청을 한 결과 1996. 3. 7. 이경희가 금 20,520,000원에 낙찰받았다.
한편 홍민선은 이 사건 건물을 보증금 22,000,000원에 임차하여 1994. 4. 2. 입주함과 동시에 전입신고를 마치고 같은 해 8. 19. 위 상용과 사이에 작성한 임대차계약서상에 확정일자까지 받았다.
위 이승환이 대출받을 당시 이 건물의 담보가치를 높이고자, 1994. 9. 26.경 "이 사건 건물의 소재지에 주민등록이 마쳐져 있으나 실제로는 거주하지 아니할 뿐더러 임대차계약을 체결한 바가 없으며 향후 금고가 담보권을 실행할 때 임차보증금에 관한 권리를 주장하지 않겠다."는 내용의 확인서를 작성하여
인감증명서와 함께 금고에 제출함으로써 금고로 하여금 위 확인서의 내용을 믿고 이 사건 건물의 담보가치를 높게 평가하여 위 금 21,000,000원을 대출하게 하였다.
그런데 위 경매절차에서 확정일자부 임차인으로서 위 보증금에 대한 배당요구를 하였고
위 법원은 1996. 5. 14.자 배당기일에서 위 낙찰대금 및 그에 대한 이자에서 집행비용을 공제한 나머지
금 18,560,067원을 실제로 배당함에 있어, 피고에게 최선순위로 위 금액을 전액 변제하는 배당표를
작성·제시하였으나 금고가 이에 배당이의를 제기하였다.
사실관계가 위와 같다면, 이 사건 건물을 보증금 22,000,000원에 임차한 후 인도 및 전입신고를 마쳐
대항력 있는 임차인의 지위에 있음에도 이 사건 건물의 소유자가 금고로부터 금원을 대출받기 위하여 이 사건 건물을 물상담보로 제공하려고 하자 "임대차계약을 체결하거나 보증금을 지급한 바가 없을 뿐더러 향후 임차보증금에 대한 권리주장을 하지 않겠다."는 내용의 확인서를 직접 작성하여 인감증명서와 함께 금고에 제출함으로써 위 확인서의 내용을 믿은 금고로 하여금 이 건물에 대한 담보가치를 높게 평가하여 금 21,000,000원을 대출하도록 하였음에도 불구하고
경매절차에서 이를 번복하여 대항력을 갖춘 임대차의 존재를 주장함과 아울러 담보물권보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 내세워 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 할 것이다.
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