경매고수로 이름을 드날리던 P씨

우연히 여섯 차례나 유찰된 빌라물건을 발견하고 예리한 눈빛을 빛냅니다.

감정가격 8,500만원에 임차인의 보증금이 5,000만원으로 신고된 물건인데,

임차인은 말소기준권리인 은행의 근저당 설정일자보다 전입일자가 한참 빨라 대항력이 있었음에도

배당요구를 하지 않은 상태였습니다.

현재 최저가는 3,000만원.

인근 부동산을 여기저기를 돌며 시세를 확인해 보니, 그동안 경기회복으로 급등한 시세가 감정가에는 반영되지 않아 급매로 팔아도 9,000만원 정도는 받을 수 있다는 게 공인중개사들의 공통된 의견입니다.

지금 당장 최저가로 잡는다면 선순위임차인의 보증금을 떠안는다는 전제에 서도 약 1,000만원 정도의 차익이 남는 괜찮은 물건이었습니다.

대항력 있는 임자인 물건은 취, 등록세를 낙찰가를 기준으로 산정하니 세금 부담이 적고,

어차피 임차인이 계약기간 내낸 거주할 것이니 새롭게 임차인을 들여야 할 부담도 없을 뿐만 아니라

임차인과 명도문제로 옥신각신 할 필요가 없어 속편한 물건입니다.

게다가 당시는 한참 부동산 경기가 회복중인 터라 몇 년 보유하고 있으면 시세는 올라 갈 것이고, 인근에 낡은 주택들이 산재하고 있어 조만간 재개발 얘기도 불거질 가능성이 있어보입니다.

그렇다면 낙찰자로서는 대만족이라는 생각에 P씨는 응찰을 결심하고 다시 한 번 현장을 확인해 볼 요량으로 해당 건물의 소재지를 찾아가 봅니다. 해당 물건은 4층 빌라의 1층에 위치하고 있었는데, 문 앞에 붙은 호수표시를 보니 101호로 되어 있습니다. 지하층에도 한 세대가 거주하고 있어 혹시나 하는 마음에 내려가 보았더니 아니나 다를까 지하층의 호수도 역시 101호로 표시되어 있습니다.

고개를 갸우뚱하던 P씨가 인터넷으로 등기부 등본과 건축물 대장을 열람해 보니

해당 물건의 주소는 101호가 아닌, 1층 101호로 기재되어 있습니다.

여기서 P씨의 눈이 의미심장하게 빛나기 시작합니다.

혹시라도 임차인이 전입신고를 문 앞의 표시대로 101호로 기재하여 했다면,

1층 101호인지, 지층 101호인지 알 수 없어 유효하지 못하리란 판단이 들었던 것입니다.

그동안 수많은 물건을 낙찰 받으면서 다양한 사례를 경험해 왔던 P씨의 직감이 맞아 떨어져, 최저가보다 300만원 높게 써내 2명의 경쟁자를 물리치고 낙찰 받은 직후, 법원으로 달려가 열람해 본 임차인의 전세계약서에는 주소가 단지 101호로만 기재되어 있습니다. 곧바로 동사무소로 뛰어가, 임차인이 전입신고 역시 전세계약서 내용대로 101호로만 기재하여 신고했다는 것을 확인한 P씨는 주먹을 불끈 쥐며 쾌재를 부릅니다.

그와 같은 전입신고로는 임차인이 지층 101호에 거주한다는 것인지,

1층 101호에 거주한다는 것인지 제 3자로서는 알 수 없어 결국 임차인은 대항력이 없다는 판단이 들었던 것입니다.

법률 전문가로부터 동일한 답변을 들은 P씨는 잔금을 납부하기도 전에 임차인을 찾아가 설득합니다.

전입신고가 부적절해 현재 임차인은 대항력이 없는 상태이기 때문에 원래 낙찰자가 한 푼도 보증금을 돌려주지 않아도 되나, 인정상 그렇게 하진 않을테니 4,000만원 정도의 웃돈을 얹어서 해당 주택을 매입하라고 권해 봅니다.

처음에는 그럴 리 없다고 노발대발 하던 임차인도 여기저기 문의 끝에 현실을 직시하고는

현실적으로 매매가액에 대해서 P씨와 절충을 시작합니다.

임차인은 현재 매매가가 1억원 정도이니 자신의 보증금을 인정해 주면 여기에 5,000만원 정도 추가로 더 지급할 의향이 있다고 말하고, P씨는 자신이 투입한 돈이 3,500만원 정도 되니 최소한 3,500만원 이상, 즉 추가로 7,000만원은 더 받아야 한다는 의견을 내놓습니다.

 결국 임차인은 보증금을 인정받는다는 전제에서 일반매매가를 기준으로 그 차익만큼 주겠다는 것이고 P씨는 투하원금대비 최소한 100%는 건지겠다는 말인데, 서로 밀고 땡기기만을 반복하다 보니 감정의 골만 깊어질 뿐 해결책이 보이지 않습니다. 
 

결국 P씨가 협상에서 보다 확실하게 카드를 움켜 쥘 목적으로 임차인을 상대로 명도소송을 제기합니다.

P씨는 임차인이 소송 중간에 겁을 먹고 합의에 응할 것이라는 계산으로 소송을 진행한 것인데 웬걸,

임차인의 무지를 이용하여 폭리를 취하겠다는 P씨의 괘씸한 속내에 악이 받친 임차인이 나름대로 경매계에서 유능한 변호사를 선임하여 강경하게 대응해 옵니다.

변호사의 항변의 요지는

 ‘경매절차에서, 임차인이 대항력이 있다는 사실은 널리 공지되었고 법원도 임차인이 대항력이 있다는 전제에서 경매를 진행하였으며 낙찰자도 이러한 사실을 충분이 숙지한 상태에서 감정가에서 보증금을 차감한 금액이하에 응찰하였던 것인데, 임차인의 사소한 과실로 인하여 생긴 대항력 없음을 빌미로 하여 낙찰자는 부당한 폭리를 취하려 하는 것이니 이는 민사법의 대원칙인 신의성실의 원칙에 반하여 위법하다’는 취지입니다.

2편은 다음 글에서 확인하세요....*^^*