현장답사를 어떻게 진행 할 것인가

경매란 잘만하면 돈이 된다는 것을 누구나 알고는 있지만 막상 실행에 옮기려면 두렵고 겁이 나는게 사실입니다 그건 누구나 겪는 일

이며 또 그렇게 두려운 마음으로 접근해야 된다고 생각합니다 왜냐하면 금액이 너무 크기 때문이죠 그래서 경매란 누구나 할 수 있지만 아무나 할 수 없다는 말이 여기서 나온 것 같습니다

글쓴이도 물론 마찬가지입니다.

처음엔 두렵고 떨리고 그리고 700건이 넘는 현지 답사를 했지만 아직도 어떤 물건에 접근 하려면 긴장 되는게 사실입니다

짧은 지식이지만 제가 알고 있는 것을 회원 여러분과 공유하고 싶어서 글을 올립니다

많은 분들이 임장활동의 중요성을 역설 합니다 심지어는 권리분석과 임장활동을 20:80으로 보는 사람도 있습니다 그건 아마 임장활동의 중요성을 강조하다 보니 그렇게 말씀들 하시나 봅니다만,

경매의 시작은 권리분석 부터입니다 다음은 수익성분석, 그 다음이 임장활동입니다

임장활동이란 모든 분석이 끝났을 때 마지막으로 확인 하는 과정일 뿐입니다

어떤 사람은 권리분석을 10초이내에 한다고 자랑 합니다 정말 웃기는 이야기입니다

그런 주마간산적인 분석은 백전백패 합니다 철저히 권리분석부터 해야 합니다

권리분석이란 단순히 누구 누구의 권리인가 만을 분석해서는 아니 됩니다

권리분석을 하실 때 다음사항도 같이 꼭 따져 보아야 합니다

1.등기부등본을 꼭 읽어야 합니다[사람 같으면 이력서 역할을 합니다]

2.감정평가서를 읽어야 합니다 그리고 제시외 물건이 무엇이 있는지 평가 날자는 언제인지 봐야합니다

3.매매물건멩세서를 하나 하나 음미 하면서 읽어야 합니다[통상 경매 일주일 전에 게시

됩니다]:배당신청은 누구 누구가 했는지 전입세대열람 내역에는 등재돼 있지 않지만

법원임차인 기록에 등록된 사람은 없는지 등

위 세가지는 반드시 숙독 해야 합니다

*사설 경매사이트에서 제공하는 현장조사보고서를 읽으시면 많은 도움이 될 수 도 있습니다

만 너무 밑지는 마시고 참고만 합니다

위 사항들을 숙독하면서 다음 사항에 주안점을 둡니다

[1]말소기준은 무엇인가

[2]인수되는 것은 무엇이며 소멸되는 것은 무엇인가[여기서 중요한 것은 인수권리는 말 할것도 없지만 소멸되는 권리 중에서 배당을 제대로 못 받는 사람이 있는가를 꼼꼼히 따져야 합니다 왜냐 하면 다음에 물건 인도시 배당을 받지 못한 사람이 있다면 법적으로는 문제가 없다지만 현실적으로는 골치 아프게 하면 정말 골치 아플 수 도 있습니다]

[3]수익성분석을 할 때는 먼저 지역분석을 합니다 처음엔 시군구단위의 지역분석 부터 하고 범위를 점점 좁혀 가면서 읍면동 단위의 지역분석을 합니다 여기서 가장 중요한 것은 개발호재는 무엇인가를 지도상에서 찾아야 합니다 물건의 가치상승은 대부분 개발호재 때문입니다[물건만 달랑 보는 것은 아무 의미가 없습니다]

[4]다음엔 도상으로 수익성분석을 해 봅니다[그 지역 시세를 모른는데 어떻게 수익성분석을 하느냐 구요?-답을 기다리지 마시고 방법을 찾아 보십시오]

[5] 이 모든 것이 끝나면 드디어 임장활동을 하기위해 현장을 향해서 출동합니다 버스노선이 있으면 먼저 버스를 이용합니다 그러면서 주위를 살핍니다 없으면 지하철을 이용하셔야 합니다 자가용승용차로 달랑 같다오면 가을소풍 같다오는 것 이상의 아무 의미가 없습니다 [승용차는 주차문제 등 여러 문제 때문에 마음이 조급해서 찬찬히 알아 볼 수가 없습니다]

임장활동 순서

첫째:관할주민센터에 먼저 갑니다:[전입세대열람 내역]을 발급 받습니다-발급비250원

전입세대열람 내역 신청시 용지 상단에 {동거인 포함]이라고 적으세요 왜냐하면 동거인 까지 알아야 하니 깐요

이때 반드시 경매지와 신분증을 지참합니다

두 번째:물건 현장으로 가서 전입세대열람 내역과 현 거주자가 일치 하는지 알아봅니다

그리고 세입자가 있다면 선순위는 말 할 것도 없지만, 후 순위나 대항력이 없는 사람도 보증금을 알아둘 필요가 있습니다[만약 공동주택이라면 관리사무소에 들려서 관리비 미납여부를 확인 해야 합니다]

세 번째:인근 부동산에 들러 시세 파악을 해서 도상으로 했던 시세와의 차이점 그리고 우리가 몰랐던 개발호재는 무엇이 있는지 또는 걸림돌은 없는지 확인 합니다[2~3곳을 들러야 합니다-그냥 가시지 말고 박카스 1병 들고 가세요]

[카메라를 준비해서 해당물건 앞뒤좌우 10컷 정도를 찍어서 집에서 찬찬히 보시면 더욱 좋을 것입니다.]

◆.현장에서 확인 할 사항

건물상태[내부 외부]. 건물방향. 위 치. 교통문제.주차공간. 주위환경. 개발호재. 인수권리.건물인도.점유자. 관리비미납여부.. 현지시세. 전세. 주위시세. 매매가능성 공인중개사사무소 전화번호 등을 현지에서 조사 합니다

너무 어렵다고요? 수천 혹은 수억이라는 큰 돈이 왔다갔다 하는데 이 정도 수고는 감수 해야죠 소풍왔다 생각하고 해 보시면 재미있을 것입나다.

◆다시 말씀 드리면 준비물:신분증. 경매지.카메라.콤파스

◆기타 드릴 말씀이 많은데 글 쓰는 솜씨가 없어서 이만 줄입니다 그리고 다음에 기회가 주어진다면 현장방문시 있었던 에피소드 등을 소개 해 드림으로서 참고가 될 수 있도록 하겠습니다 부디 경매 하시는데 조금이라도 도움이 됐으면 좋겠다는 간절한 마음을 담아 드립니다

◆페인트를 아끼면 그림을 그릴 수가 없다는 말도 있고,

미국의 대통령 당선자 오바마는 “꿈은 꿈을 꾸는자가 이룰 수 있다”고 말 하기도 합니다

그런 반면 지금은 어려운 시기니 신중에 신중을 기해서 투자를 해야 될 걸로 사료 됩니다

부자되시고 다음에 만날 기회가 있다면 소주한잔 합시다 감사합니다

 
 
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