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작성자 부자뱅크 등록일 2011.09.22 (03:58:27)
제목 부동산경매] 권리분석시 주의할점들_경매학원 경매강의
권리분석 주의할 점들
 
* 집행관이 집행법원의 명령에 의하여 경매목적부동산에 대한 현황조사서를 작성ㆍ제출하지 만 소유자, 전세입주자의 방해 등, 기타 사유로 정확한 현황보고서가 작성되지 아니하는 경우가 있으므로 응찰자는 현장을 확인하여 주택임대차 관계를 확실히 파악하여야 한다. 특히 대항력을 갖춘 경우 소유자와 임차인이 모의하여 전세보증금을 증액하는 경우가 있을 수 있음을 주의하여야 한다
ㆍ차라리 인수해야 할 임차인은 임대차기간 경과 후 명도가 수월하나 인수되지 아니하는 임차인은 말썽의 소지가 없다. 막무가내로 버틴다면 부득이 명도소송을 제기할 수 밖에 없으므로 이에 대비를 해야하며 소송비용, 소송기간 등을 고려하여 입찰금을 정해야 할 것이다.
 
* 최우선순위 저당권이 있다 하더라도 그 채권 최고액이 소액인 경우 다음 순위 임차인이 선순위 저당채무를 채무자를 대위하여 변제한다면 임차권이 대항력을 갖게 되므로(순위상승의 원칙) 응찰자는 이렇게 될 경우도 염두에 두어야 할 것이다.(대위변제가 입찰기일 이후 경락기일전이라면 경락불허 될 것이나 경락기일 이후 대급납부전이라면 경락허가결정의 취소신청 또는 경락대금 감액청구사유가 된다고 볼 것이다. (법 제 639조)
 
* 소액임차인이 대항력을 갖춘 경우는 경매법원에 권리신고를 하지 않아 비록 배당을 받지 못하였다 하더라도 경락인이 인수, 부담하게 된다. 그러므로 소액임차인에게 배당요구를 권유하여 경락인의 입찰부담을 줄이도록 해야 한다.
 
* 임차인 본인의 주민등록은 이전되지 아니하였으나 그의 가족이 주민등록을 마쳤다면 대항력을 인정하는 것이 대법원 판례이므로 임차인 가족의 주민등록이전 여부도 확인해야 한다.
 
* 대항요건을 갖추었거나 대항력은 없는 임차인일지라도 확정일자를 받으므로 인하여 그 이후 저당권자 등에게는 우선권이 인정되어 배당여력이 있는 경우 보증금을 배당받게 되는 바, 입찰의사가 있는 경우 위 사정을 잘 따져 임차인에게 확정일자를 받아 두도록 권장할 필요가 있다.
 
*임차인이 임대인의 동의를 받아 적법하게 임차주택을 양도, 전대한 경우는 임차인의 대항력 취득시점을 기준으로 전차인의 대항력을 인정하게 되므로(87다가2509) 이와 같은 사항을 조사하여 볼 필요가 있다
* 임차권등기명령제도 실시(1999. 4. 1.)이후 임차인이 법원에 임차권명령등기신청을 하여 등기명령을 받아 임차건물에 등기를 한 경우, 등기 후 이사를 가더라도 대항력을 유지하게 됨을 유의하여야 한다
 
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