토지사용료 안내도 지상권 소멸 안된다 / 매매당시 소유자가 다르면 지상권 성립 안돼

매입당시 건물철거 특약 없으면 지상권 성립

법정지상권은 법원경매를 통해 취득했을 때만 성립하는 것은 아니다.

일반적인 매매를 통해서도 자칫 실수로 인해 법정지상권이 성립할 수 있다.

특히 매입할 때 지상의 무허가건물을 무심코 지나치면 해당 건물은 소유자가 달라지게 돼 법정지상권이

성립한다. 토지사용료에 대해서도 대지소유자가 적당한 조건으로 사용료를 책정했다하더라도

법정지상권자와 합의가 없었거나 법원의 판단이 없었다면 건물의 명도나 철거를 요구할 수 없다.

▲토지사용료 2년 동안 내지 않아도 서로 합의 없었다면 건물철거를 요구할 수 없다
대지소유자가 관습법상 법정지상권을 취득한 자에게 2년여 동안 토지사용료를 지급받지 않았다고

볼 때 대지소유자는 법정지상권자에게 건물철거를 청구할 수 있는가.

이에 대해 대법원은 대지소유자가 관습상의 법정지상권자에게 건물 철거를 요구하는 것은 신의성실에

어긋난다는 판단이다. 비록 법정지상권자가 2년 이상 토지사용료를 지급하지 않았다 하더라도 당사자의

합의나 법원의 판결에 의해 토지사용료가 책정되지 않는 한 법정지상권자가 토지사용료를 부과하지 않았다고

보기 어려우므로 대지소유자는 지상권 소멸을 청구할 수 없다는 것이 법원의 판단이다.

민법 제287조 지상권소멸청구권을 살피면 <지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정

자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다>고 명시하고 있다. 이 조항으로 볼 때 법정지상권자가 토지사용료를 2

년 이상 지체했을 때는 대지소유자가 지상권의 소멸이나 건물의 철거를 요구할 수 있다. 하지만 민법 제366조

법정지상권에 따르면 <저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에 토지소유자

는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를

정한다>고 명시하고 있다. 따라서 법정지상권자가 대지소유자에게 토지사용료를 부과하지 않았다 하더

라도 사용료에 대한 당사자의 합의나 법원의 판단이 없었다면 법정지상권자가 토지사용료를 지체했다

고 볼 수 없으므로 대지소유자가 건물철거나 지상권 소멸을 청구할 수 없다는 것이다.

▲매매당시 소유자가 다르면 법정지상권 성립 안돼

A씨가 토지 1/2 지분과 그 지상건물을 소유하고 있던 중 B씨에게 채무 반환을 위해 A씨의 지분 전부에 대하여

소유권이전등기 절차의 이행과 동시에 위 건물을 B씨에게 내주었다. 하지만 등기는 토지에 관한 것만 하고

건물은 무허가인 관계로 등기를 못한 상태에서 B씨가 토지를 C씨에게 양도했다면 A씨가 C씨에게 관습법상

법정지상권을 주장할 수 있는가.

이에 대해 대법원은 “관습법상 법정지상권은 동일인의 소유로 있던 토지와 건물이 매매나 기타 적법한 원인

행위로 인해 그 소유자가 달라진 경우에 발생하는 것이다”며 “C씨가 토지지분을 취득할 당시 토지와

건물이 동일인 소유에 속하지 않았고 또한 건물 소유권을 양도하고 명도까지 한 이상 A씨는 C씨에게

법정지상권을 주장할 수 없다”고 판시했다.
 
 

▲토지를 매입할 때 지상의 건물 철거가 명확하지 않다면 법정지상권 성립요지 있다

토지와 건물을 함께 소유하고 있던 원소유자가 토지를 매도할 때 그 지상에 건립된 건물을 철거하기로 하는

특약이 없었다면 그 건물에 대해 법정지상권이 성립할 수 있는가.

이에 대해 대법원은 비록 소규모의 무허가건물이라도 매매 당시 건물의 철거나 명도에 대한 계약상의 특약사

항이 없었다면 원소유자에게 무허가건물에 대한 법정지상권은 성립한다고 판시했다. 실제 이와 같은 사례는

여럿 발견된다는 것이 중개업자나 토지전문가들의 의견이다. 일반적으로 토지를 매매할 때 초보자는 토지에

대한 정확한 경계가 어디서 어디까지인지 만을 보는 때가 많다.

이 때 매매하고자하는 토지 한쪽에 등기상에 명시되지 않은 무허가건물이 존재한다고 할 때

초보자는 이를 무시하고 토지매매를 하는 경우가 많다고 한다. 이 경우 원소유자는 건물에 대해 관습법상

법정지상권을 소유하게 되므로 유의해야 한다는 것이 토지전문가의 의견이다.