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 경매자료실 > 경매배우기 
| 작성자 |
부자뱅크 |
등록일 |
2011.10.19 (05:42:20) |
| 제목 |
부동산경매] 경매시 세입자 대응전략 _경매학원 경매강의 경매강좌
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전세대란이 사회적 문제로 야기되면서 자신이 세들어 살고 있는 집이 본인도 모르게 경매에 넘어가는 사례가 비일비재하다.
그렇다고 경매 우선순위에 의해 자신의 보증금을 모두 건지기도 어려울 뿐만 아니라 자칫 방심하고 있으면 전세보증금을 한푼도 돌려받지 못한채 거리로 내몰리기 쉽상이다.
자신이 세들어 살고 있는 집이 집주인의 사업실패나 또는 기타 이유로 부득이 경매에 부쳐질 때 집주인에게 악감정을 갖기 보다는 집주인과 타협하여 경매에 참가하면 보증금과 함께 싸게 집을 마련할 수 있다.
실례로 최근 아파트나 다세대주택 심지어 단독주택에 세들어 사는 전세입자가 경매에 직접 참여해서 집을 직접 낙찰받는 경우 가 많아 세입자가 적은 돈으로 전세난을 극복해 나가는 방법으로 등장하고 있다.
직장인 K씨의 경우 시세 1억4천만원인 33평형 아파트를 보증금 7천5백만원에 전세를 살고 있다가 경매로 9천6백만원에 집을 구입한 사례. K씨는 자신이 세들어 살던 아파트가 두 번 유찰되자 경매에 참가, 2천1백만원을 보태 집주인이 됐다.
이처럼 세입자들이 직접 경매에 참가해 전세 보증금으로 집을 구입하는 방법을 알아보자.
다가구주택의 경우 세입자들끼리 의견을 모아 공동으로 경매에 참가하면 되는데 이때 집주인을 설득해 최대한의 도움울 받을 수 있도록 해야 한다.
대부분 권리관계가 복잡한 물건일수록 유찰률이 많은데 보통 2회 유찰되면 시세가보다 40%가 떨어진다. 이때쯤이 경매에 참가하기 가장 적합한데 1가구당 1천 5백∼2천5백만원만 보태면 자기집을 마련할 수 있다.
이는 3회 이상 유찰될 수록 전세금을 보호받기 어려워지기 때문이다.
단독 세입자의 경우 확정일자를 받았다 하더라도 계속되는 유찰 로 최저경매가가 전세금 이하로 떨어지면 보증금을 다 돌려받지 못하게 되므로, 전세보증금 이하로 떨어지기전에 경매에 참가하는 것이 전략 포인트이다.
세입자가 경매에 참가할 경우 전세보증금으로 경매대금을 대신하는 상계신청을 내면 된다.
또 사전에 준비를 해야 할 것은 경매가 어려운 만큼 전문업체의 협조를 받는것도 좋은 방법이다.
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