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작성자 부자뱅크 등록일 2011.11.21 (04:26:31)
제목 부동산경매] 주택을 매도한 전 소유자가 임차인으로 있을때 임차권 취득시기 _경매학원 경매강의 경매강좌
문)저는 1993년 7월 1일 주택을 구입하여 소유권이전등기를 경료하였고 같은 해 8월 1일 주민등록전입신고를 하였는데, 그 후 위 주택을 甲에게 매도하되 이를 다시 임차하여 매매잔금 지급기일인 1999년 10월 1일부터는 임차인 자격으로 변경하기로 약정하고 현재까지 거주하고 있습니다. 그런데 甲이 매매잔금지급기일을 지키지 못하여 저는 甲과의 합의하에 위 주택을 담보로 한 은행대출금으로 잔금을 받기로 하면서 1999년 12월 1일 甲을 채무자로 하여 위 주택에 근저당권을 설정하였고, 2000년 1월 3일 甲명의로 소유권이전등기가 경료 되었습니다. 그러나 은행이 위 근저당권을 실행하여 경매신청하면서 위 주택은 경락인 乙에게 넘어갔습니다. 이 경우 저는 경락인 乙의 명도요구에 주택임차인으로서 대항할 수 있는지요?


답)주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."라고 규정하고 있습니다.
그러므로 위 사안에서 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 마친 귀하께서는 일응 대항요건을 갖춘 것으로 보여질 수 있으나 이는 임차인의 지위에서 위와 같은 대항요건을 구비하여야하는 것을 의미합니다.
즉, 위 사안의 경우 잔금지급기일과 소유권이전등기가 경료된 시점이 일치하지 않는 바 이러한 경우에 소유자에서 임차인으로 지위가 변동된 시점을 잔금지급일인 1999. 10. 1.로 볼 것인지 아니면 소유권이전등기가 경료된 시점인 2000.1.3.로 볼 것인지 문제됩니다.
위 사안과 관련된 판례는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도로 되어야 한다고 하였습니다(대법원 2000.2.11. 99다59306, 1999.4.23. 98다32939).
위와 같은 주민등록을 대항력의 요건으로 규정한 취지에 비추어 제3자로서는 甲 앞으로 소유권이 경료된 2000.1.3. 이전까지는 귀하의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 귀하의 주민등록은 甲 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 그 이후에야 비로소 귀하와 甲 사이의 임대차를 표상하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것입니다.
따라서 귀하께서는 경락인 乙의 명도요구를 거절할 수 없을 것으로 생각됩니다.

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