절반 정도 짓다가 건축이 중단된 상태에서 건물 부지인 토지와 미완성 건물이 경매에 부쳐져서 낙찰된 상황에서, 건물의 수급인인 공사업자가 낙찰자에 대해 유치권을 주장하면서 재판이 시작되었는데, 최근 판결이 선고되어 소개한다.
공사대금 등 청구판결인데,
경매를 통한 소유권취득과 유치권의 기본법리가 얼마나 중요한지 알 수 있는 판결이다.
<판결 내용> 대전고등법원 2009. 12. 9. 선고 2009나3218호
1. 원고의 청구원인- 원고는 이 사건 건물의 공사대금을 받지 못한 수급인으로서 도급인으로부터 이 사건 건물에 관하여 생긴 위 공사대금채권을 지급받을 때까지 이 사건 건물을 유치할 권리가 있고, 이 사건 각 토지 및 건물의 소유자인 피고들이 이를 다투고 있는 이상 유치권의 확인을 구할 법률상 이익도 있다고 주장한다.
2. 판단
1) 독립된 건물인지 여부 및 그 소유권의 귀속 건축공사가 중단된 시점에서 이미 사회통념상 독립된 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 그 건물의 소유권을 원시취득하고, 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 독립된 부동산으로서의 건물의 요건을 갖춘 것으로 보아야 한다.
이 사건 건물은 공사가 중단된 시점에서 지하 2층, 지하 1층, 지상 1층, 지상 2층에 관하여 전기배설공사, 설비배관공사, 기둥, 천장, 주된 벽체에 대한 콘크리트 타설공사가 완료된 상태였는바, 그렇다면 이미 완성된 부분만으로도 소유권의 대상이 될 수 있는 정도의 형태와 구조라는 점에서 미완공 상태이기는 하지만 독립된 건물로서의 요건을 갖추었고, 원래의 건축주가 이 사건 건물의 소유권을 원시취득하였다고 봄이 상당하다.
2) 피고들의 소유권 취득 여부- 경매법원이 기존건물의 종물이라거나 부합된 부속건물이라고 볼 수 없는 건물에 관하여 경매신청된 기존건물의 부합물이나 종물로 보고서 경매를 같이 진행하여 매각허가를 하였다 하더라도 그 독립된 건물에 대한 매각은 당연무효이고 따라서 그 매수인은 위 독립된 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다.
또한 경매의 대상이 아닌 부동산이 경매절차에서 경매신청된 다른 부동산과 함께 감정평가되어 매각기일에 공고되고 경매된 결과 매수인에게 매각되고 그 후 매수인에 대한 매각허가결정이 확정되었다고 하더라고 채권자에 의하여 경매신청되지도 않았고 경매법원으로부터 경매개시결정을 받은 바도 없는 독립된 부동산에 대한 매각은 당연무효이므로 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없다.
앞에서 본 바와 같이 이 사건 건물은 독립된 건물이므로 이 사건 각 토지의 부합물이나 종물로 볼 수 없고, 이 사건 건물이 당초 경매신청되지도 않았고 경매법원으로부터 경매개시결정을 받은 바도 없었음은 앞에서 인정한 바와 같은바,
경매의 대상이 아닌 이 사건 건물이 경매절차에서 경매신청된 이 사건 각 토지와 함께 감정평가되어 매각기일에 공고되고 경매된 결과 매수인인 피고들에게 매각되고 그 후 피고들에 대한 매각허가결정이 확정되었다고 하더라고 이 사건 건물에 대한 매각은 당연무효이므로 이 사건 건물의 소유권은 여전히 원래의 건축주에게 있다.
3) 원고의 피고들에 대한 유치권 행사의 가부- 건물점유자가 건물의 원시취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도, 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다.
원고가 이 사건 건물의 공사대금을 받지 못한 수급인으로서 이 사건 건물의 원시취득자에게 이 사건 건물에 관한 유치권이 있다 하더라도, 이 사건 각 토지를 점유할 정당한 권원이 없어 이 사건 건물의 존재와 점유가 이 사건 각 토지의 소유자들인 피고들에게 불법행위가 되고 있는 이상 원고의 피고들에 대한 유치권 주장은 더 나아가 살필 필요도 이유도 없다.
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